Principals novetats introduïdes per la Llei 6/2017, del 31 de Juliol, de modificació de la Lei 8/2012, del 19 de Juliol, del turisme de les Illes Balears - Serra Mayans Assessors - Assessoria a Eivissa i Formentera - Fiscal, laboral, comptable, juridic

Amb l’entrada en vigor el passat 1 d’Agost de la Llei 6/2017, de 31 de Julio, de modificació de la Llei 8/2012, de 19 de Julio, del turisme dels Illes Balears, s’introdueix per primera vegada la possibilitat de comercialització d’estades turístiques en habitatges residencials en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal (pisos) de la comunitat autònoma dels Illes Balears; es posa un sostre de places turístiques i es pretén delimitar aquelles zones aptes per dur a terme la comercialització turística d’habitatges d’ús residencial.

Aquesta zonificació la portaran acabo els Consells Insulars de cada illa i l’Ajuntament de Palma i se’ls concedeix un termini de dotze mesos per a això entrant en vigor la moratòria per aquest termini en la concessió de noves llicències per a la comercialització d’estades turístiques tant en habitatges residencials en edificis plurifamiliars (novetat) com en unifamiliars aïllades, entre mitgeres o aparellades. Certament, fins que no es disposi de la corresponent zonificació, no es podran presentar noves Declaracions Responsables d’Inici d’Activitat Turística (d’ara endavant DRIATS) i, per tant, no es donaran noves llicències per a la comercialització d’estades turístiques en habitatges tant residencials en edificis plurifamiliars com en unifamiliars aïllades, entre mitgeres o aparellades.

És de destacar també l’important paper que juguen les comunitats de Propietaris, doncs aquestes tindran l’última paraula sobre la possibilitat de comercialització turística dels seus habitatges. Bé perquè s’accepta o prohibeixi en els seus Estatuts o bé per l’acord de la Junta en un sentit o un altre. Per tant, per a la comercialització del nostre habitatge residencial en edifici plurifamiliar haurem d’estar a l’espera que nostre Consell Insular respectiu o, si escau, l’Ajuntament de Palma, determinin que la nostra zona o nucli urbà és apta per a això i finalment que la comunitat de veïns de l’edifici ho autoritzi.

Una altra qüestió important a destacar amb la modificació és que considera responsables de les infraccions en la comercialització d’estades turístiques en habitatges als propietaris de l’immoble juntament amb les persones o entitats comercialitzadores, excepte prova en contrari (apartat 4 de l’Art. 103 de la Llei 8/2012).

Quant al règim d’infraccions, en el sistema d’infraccions lleus previst en l’Art. 104 de la meritada llei, s’introdueix com a novetat la lletra t) que tipifica la falta de comunicació a l’administració turística competent del canvi de titularitat en la propietat o en l’explotació de l’establiment.

Quant a les infraccions greus previstes en l’art. 105, s’introdueix com a novetat principal la lletra g) que tipifica com a tal, la publicitat, la contractació o la comercialització d’establiments, activitats o empreses que no hagin presentat la corresponent (DRIAT).

Quant a les infraccions molt greus s’introdueix un nou apartat i) en l’art. 106 que tipifica com molt greu la comercialització turística d’habitatges que no hagin presentat la DRIAT o sense fer constar el nombre d’inscripció turística, per part de les persones físiques o jurídiques que siguin titulars o explotadores dels canals de comercialització turística definits en l’article 3 d’aquesta llei (per exemple immobiliàries).

Quant al règim sancionador, es regula en l’art. 109 de la Llei 8/2012 i és de destacar per la severitat de les sancions:

– Les sancions lleus seran castigades amb prevenció o multa de fins a 4.00 €.
– Les greus amb multa de 4.001 € a 40.000 €.

  • Dins d’aquestes i, de forma especial, la comercialització d’habitatges d’ús residencial sense haver presentat la corresponent DRIAT, d’acord amb el que es disposa en l’apartat g) de l’art. 105 de la mateixa Llei, se sancionarà amb multa d’entre 20.001.-€ i 40.000.-€ i accessòriament, es pot imposar la suspensió temporal de l’activitat.

– I les molt greus amb multa de 40.001 € a 400.000 €. Així mateix, es pot imposar la suspensió temporal de l’activitat.

Finalment a l’apartat 5 del mateix art. 109 s’estableix la possibilitat d’una reducció de les multes de fins a un 80%, si durant la tramitació de l’expedient se cedeix l’habitatge per a lloguer social a un organisme oficial durant un mínim de 3 anys.
Una altra novetat introduïda és la modalitat anomenada “lloguer d’habitatge principal”, quan la comercialització es dugui a terme per part del mateix propietari en el seu habitatge principal durant un termini màxim de 60 dies en un període d’un any. Per dur a terme aquesta modalitat s’hauran de complir els mateixos requisits i obligacions establerts en l’art. 50 o desenvolupats reglamentàriament (veure annex).

Protecció dels drets dels veïns i dels drets laborals

“Per protegir els drets dels veïns” en edificis d’habitatges plurifamiliars, la nova regulació exigeix que les persones allotjades en habitatges objecto de comercialització turística hagin de signar la recepció de la informació escrita sobre les normes bàsiques de convivència, així com la comunicació del nombre d’inscripció turística de l’habitatge. A més, la persona o entitat comercialitzadora d’estades turístiques en habitatges d’ús residencial ha de possibilitar l’assistència telefònica les 24 hores del dia al turista o usuari i a la comunitat de propietaris a fi de poder comunicar incidències greus que es puguin produir i que li afectin.

Dins d’habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal, és necessari per dur a terme la comercialització turística, un acord de la junta de propietaris per majoria de les persones propietàries, que alhora constitueixin la majoria de quotes de propietat.

A més, la persona comercialitzadora d’estades turístiques ha d’enviar a la Direcció general de Policia la informació relativa a l’estada de les persones que s’allotgin, de conformitat amb la normativa de seguretat ciutadana.

Igualment, “per protegir el medi ambient i els recursos limitats de les Illes”, els habitatges que volen oferir lloguer turístic han de complir unes exigències mínimes: en edificis plurifamiliars no només han de tenir un comptador individual o mesurador d’aigua, sinó també de subministraments energètics, com a gas o electricitat. Amb aquesta mesura, també es protegeix la comunitat de veïns d’haver d’assumir despeses addicionals eventuals causats pel lloguer turístic. Així mateix, han de complir la normativa de sostenibilitat i accessibilitat aplicable als habitatges.

Si els turistes o usuaris alteressin greument les normes de convivència o de règim interior de les comunitats, la persona comercialitzadora de l’habitatge ha de requerir l’abandó d’aquest client en un termini màxim de 24 hores.
Quant als drets laborals, la nova llei preveu que amb la definició dels serveis turístics que ha de prestar la persona comercialitzadora, també queda definit el personal que podria contractar-se per dur a terme aquests serveis, per exigir, per exemple, el compliment de les normes de seguretat social, de prevenció de riscos o uns altres que exigeixi el conveni col•lectiu que sigui aplicable en cada cas.

CONSULTI EL TEXT ÍNTEGRE DE LA MODIFICACIÓ DE LA LLEI GENERAL TURÍSTICA EN:

http://www.caib.es/eboibfront/ca/2017/10691

 

 

ANNEX: Article 50

Requisits per a la comercialització:

1. Es poden comercialitzar estades turístiques de curta durada en habitatges d’ús residencial sempre que dugui a terme aquesta comercialització la persona propietària o es faci per mitjà d’operadors o qualsevol dels canals de comercialització turística, en els termes d’aquesta llei i en els de el desenvolupament reglamentari.

2. Solament es pot dur a terme l’activitat de comercialització d’estades turístiques en habitatges si es fa en habitatges residencials que tinguin la cèdula d’habitabilitat en vigor o el títol d’habitabilitat anàleg expedit a aquest efecte per l’administració insular competent. Estan excloses d’aquesta exigència els habitatges respecte de les quals la normativa mateixa excepcionà d’aquesta necessitat.

3. Solament es poden presentar noves declaracions responsables d’inici d’activitat de comercialització d’estades turístiques en habitatges i, per tant, dur a terme una nova comercialització turística, si aquestes declaracions es refereixen a habitatges d’ús residencial que estiguin situades a les zones declarades aptes de manera expressa seguint el procediment previst en l’article 5 o delimitades provisionalment d’acord amb el que preveu l’article 75, tots dos d’aquesta llei.

En tots els casos, la presentació de la DRIAT que es refereixi a estades turístiques dutes a terme en habitatges residencials sotmesos al règim de propietat horitzontal, o a les de les tipologies que es determinin reglamentàriament, habilita per a l’exercici de l’activitat pel termini que es fixi reglamentàriament i que, per defecte, és de cinc anys des de la presentació a l’administració turística. Passat el termini establert, es pot continuar amb la comercialització turística solament si se segueixen complint tots els requisits determinats legalment o reglamentàriament, inclòs que la zona segueixi sent apta, per períodes prorrogables del mateix termini, amb els condicionants que s’estableixen en el paràgraf següent.

Durant el mes anterior a la finalització de cada període, si l’habitatge segueix complint tots els requeriments determinats legal o reglamentàriament, la persona propietària de l’habitatge, o la persona comercializadora, amb el permís exprés d’aquesta, pot presentar a l’administració turística una comunicació relativa al fet que es prorroga el termini de comercialització pel mateix període, que segueix complint els requeriments normatius i que té el certificat de l’òrgan gestor de places o de l’administració turística que acredita que pot disposar de manera temporal de les places per un altre període. En cas que es compleixi el termini i no s’hagi produït aquesta comunicació o que l’habitatge ja no compleixi els requeriments normatius establerts en aquell moment, inclosos els urbanístics, ha de cessar l’activitat de comercialització d’estades turístiques, l’habitatge ha de passar a situació de baixa definitiva i les places han de retornar de manera automàtica als organismes gestors de places o a l’administració turística.

4. No es poden comercialitzar estades turístiques en cap habitatge pel que fa a la qual s’imposi sanció ferma per infracció greu o molt greu de la legalitat urbanística, mentre no es restitueixi aquesta legalitat.

5. Els habitatges residencials objecte de comercialització turística han d’acreditar la sostenibilitat mitjançant l’obtenció, prèvia a la comercialització, del certificat energètic que es determini reglamentàriament. A falta de reglament, les qualificacions mínimes seran les següents:
– Qualificació F, per a edificacions anteriors al 31/12/2007.
– Qualificació D, per a edificacions posteriors al 01/01/2008.

Aquest requisit no s’ha d’exigir en els habitatges pel que fa a les quals la normativa de patrimoni o una altra ho impossibiliti, cas en què s’ha d’obtenir la màxima que sobre aquest tema possibiliti la normativa.

6. Els habitatges objecto de comercialització turística que presentin declaració responsable han de comptar amb els sistemes de control del consum d’aigua que es determinin reglamentàriament. A falta del reglament, han d’estar dotades de mesuradors o comptadors individuals d’aigua donats d’alta amb l’empresa subministradora, quan rebin aquest servei a partir d’una xarxa pública de proveïment. Així mateix han d’estar dotades de comptadors individuals pel que fa a altres subministraments energètics vinculats a l’habitatge, com a electricitat o gas.

Així mateix, han de complir la normativa de sostenibilitat i accessibilitat aplicable als habitatges, de conformitat amb el que disposi la normativa específica i respectant la normativa relativa a patrimoni.

7. No es poden presentar declaracions responsables per comercialitzar turísticament habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal si ho impedeixen el títol constitutiu o els estatuts de la comunitat de propietaris, en el sentit que determinin la no possibilitat d’ús per a finalitats diferents a les d’habitatge. Per a ús diferent del d’habitatge s’ha d’entendre tot ús que permetria una utilització diferent a la de satisfer la necessitat permanent d’habitatge. Per a les modificacions d’aquestes previsions s’haurà d’estar al règim determinat en l’article 17.6 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, de propietat horitzontal.

Si el títol constitutiu o els estatuts no impedeixen la comercialització turística dels habitatges en els termes exposats en el paràgraf anterior, o aquests no existeixen, és necessari, per dur a terme la comercialització turística, i solament a aquests efectes, un acord de la junta de propietaris en el qual la majoria de persones propietàries, que al mateix temps constitueixen la majoria de quotes de propietat, acceptin expressament la possibilitat de comercialització turística dels habitatges, acord que la majoria mateixa pot modificar. En aquest supòsit, resulta d’aplicació el règim determinat en l’article 17.7 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, de propietat horitzontal. Aquest acord s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat, amb la finalitat d’informar a terceres possibles persones adquirents d’habitatges.

Aquest acord no és necessari si el títol constitutiu o els estatuts ja admeten expressament la possibilitat de comercialització turística dels habitatges. Per a la modificació d’aquestes previsions s’haurà d’estar al règim determinat en l’article 17.6 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, de propietat horitzontal.

En tots els casos, al moment de canvis en els estatuts o acords de la junta de propietaris que impedeixin la comercialització turística, aquesta ha de cessar i s’ha de comunicar a l’administració.

8. No es pot comercialitzar turísticament cap tipus d’habitatge residencial sotmès o que hagi estat sotmesa al règim de protecció oficial o a preu taxat.

9. S’han d’oferir els serveis turístics continguts en l’article 51, així com complir la resta de requisits determinats per aquesta llei i la normativa de desenvolupament.

10. La persona comercialitzadora ha de complir tots els requeriments normatius que exigeixi l’activitat, entre uns altres: els requeriments que puguin ser exigibles per exercir l’activitat empresarial; els de la legislació laboral, si té personal contractat; i els requeriments de caràcter tributari continguts en la normativa específica.

11. La persona comercialitzadora d’estades turístiques ha de remetre a la Direcció general de Policia la informació relativa a l’estada
de les persones que s’allotgin en elles, de conformitat amb la normativa de seguretat ciutadana.

12. Les persones usuàries allotjades han de complir els usos de convivència i d’ordre públic, així com, en els casos de propietat horitzontal, les normes de règim interior de la comunitat de propietaris on l’habitatge està situat. En cas d’alteracions greus de la convivència o d’infracció greu de les normes de règim interior de les comunitats, la persona comercialitzadora de l’habitatge ha de requerir que l’abandó d’aquesta pel client es faci en un termini màxim de vint-i-quatre hores.

13. Les estades que es comercialitzin turísticament han de consistir en la cessió temporal del dret de gaudi de la totalitat de l’habitatge per períodes de curta durada, entesos com a estades per dies o setmanes, sense que una estada pugui ser superior a un mes.

14. Es presumeix que hi ha comercialització d’estades turístiques si es comercialitzen en condicions d’ús immediat, per períodes de curta durada i no es pot acreditar que la finalitat de la comercialització és diferent a la turística.

15. Les estades turístiques regulades en aquest capítol són incompatibles amb la formalització de contractes per habitacions o amb la coincidència en el mateix habitatge de persones usuàries que hagin formalitzat contractes diferents, sense perjudici de la regulació d’estades turístiques en habitacions que es pugui establir.

16. Les empreses comercialitzadores d’estades turístiques en habitatges residencials han de subscriure una pòlissa d’assegurança que cobreixi la responsabilitat civil pels danys corporals o materials que puguin sofrir les persones usuàries dels habitatges durant les estades en aquestes i, així mateix, en el cas d’habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal, que cobreixi els danys que eventualment puguin ocasionar les persones usuàries a la comunitat de propietaris.

17. Els habitatges residencials respecte de les quals es presenti la declaració responsable amb la finalitat d’iniciar l’activitat de comercialització d’estades turístiques han de tenir l’antiguitat mínima que es determini reglamentàriament, acreditable mitjançant la declaració d’obra nova o la llicència de primera ocupació, o mitjançant un certificat municipal emès a aquest efecte. Durant aquest període l’ús de l’habitatge ha d’haver estat residencial privat. A falta de reglamentació, l’antiguitat mínima serà de cinc anys.

18. No es permet l’inici de noves activitats de comercialització turística en habitatges residencials situats en sòl rústic protegit. No obstant això, els PIAT o els PTI de cada illa poden, de manera motivada, establir altres previsions pel que fa al cas.

19. Els habitatges en les quals estigui permesa la comercialització d’estades turístiques i estiguin situades a les àrees de prevenció de riscos d’incendis, també han de prendre les mesures previstes en el punt 1.a) de les normes específiques de l’annex 1 de la Llei 6/1999, de 3 d’abril, de directrius d’ordenació territorial i mesures tributàries.

20. Quan la comercialització es dugui a terme per part de persones físiques exclusivament en un habitatge de la seva propietat, que sigui el seu habitatge principal, independentment de la seva tipologia unifamiliar o plurifamiliar, per un termini màxim de 60 dies en un període d’un any, la comercialització d’estades turístiques podrà dur-se a terme amb la modalitat de lloguer d’habitatge principal. Per dur a terme aquesta modalitat hauran de complir-se els mateixos requisits i obligacions establerts en aquest article o desenvolupats reglamentàriament, amb les particularitats anteriors i les que se citen a continuació:
En la presentació de la declaració responsable la persona comercialitzadora haurà d’acreditar que es tracta del seu habitatge principal de la forma que es determini reglamentàriament. També haurà d’indicar, en la forma que es determini reglamentàriament, la distribució dels terminis de comercialització durant l’any, que no podrà superar els 60 dies.

Així mateix, solament podrà presentar-se la declaració si l’habitatge està situat en una zona declarada apta de manera expressa per acollir aquesta modalitat pels consells insulars o per l’Ajuntament de Palma, de conformitat amb el que es disposa en l’article 75 d’aquesta llei.

La declaració habilitarà per a l’exercici de l’activitat per un termini de cinc anys, o el que es determini reglamentàriament, amb el mateix règim i requisits d’autorització i renovació establerts per als habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal a l’apartat tercer. Per a la pròrroga serà necessari, a més, acreditar que l’habitatge continu sent l’habitatge principal del comercialitzador.
Excepcionalment, en aquesta modalitat es permet la convivència de les persones residents en l’habitatge amb les persones usuàries, sempre que aquest fet s’indiqui clarament en tota la publicitat i el nombre total de persones no superi el nombre de places de la cèdula d’habitabilitat o títol d’habitabilitat anàleg de l’habitatge.

21. Reglamentàriament, o mitjançant els PIAT i, si escau, els PTI, han de desenvolupar-se els requisits, les condicions, els límits i el contingut de l’activitat de comercialització d’estades turístiques en habitatges d’ús residencial.
En aquest sentit, per raons de saturació, correcció de la estacionalitat, motius d’ordre mediambiental i de limitació de recursos naturals, els assenyalats instruments d’ordenació territorial o les disposicions normatives d’aplicació d’aquesta llei poden establir clàusules temporals que limitin o excloguin la comercialització d’estades turístiques en habitatges d’ús residencial en determinades zones. Aquestes limitacions temporals o estacionals han de ser proporcionades i estar degudament justificades.”

Principals novetats introduïdes per la Llei 6/2017, del 31 de Juliol, de modificació de la Lei 8/2012, del 19 de Juliol, del turisme de les Illes Balears
Tagged on:         

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *