La pandemia COVID-19 ha impactado de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como es el caso, de los contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio (como por ejemplo restaurantes, cafeterías, bares, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) no prevé expresamente la suspensión de los contratos por causas de fuerza mayor sobrevenidas por causas de carácter externo a la relación existente entre las partes contratantes como en el caso de la crisis del COVID-19. Únicamente en los contratos de arrendamiento de vivienda se contempla en su artículo 26 la posibilidad del arrendatario de suspender el contrato y, por tanto, la obligación de pago de la renta, cuando por motivo de la ejecución de obras de conservación u obras acordadas por la autoridad competente la vivienda sea inhabitable.
Desde que el Gobierno declaró el Estado de Alarma en España, se planteaban múltiples cuestiones acerca de la posibilidad de suspender, revocar o modificar dichos contratos.
Contratos para uso distinto del de vivienda (viviendas de temporada y locales de negocios).
En este tipo de contratos, la primera fuente normativa es la lex contractus es decir, las cláusulas y condiciones pactadas por las partes en el contrato de arrendamiento. Solo si las partes no hubieran pactado en el contrato nada al respecto del reparto de responsabilidades en caso de fuerza mayor o situaciones extraordinarias como la presente, deberemos acudir a lo dispuesto en la ley (Código civil) o jurisprudencia que analizaremos muy brevemente a continuación:
Los artículos 1.554.3, 1.555.1 y 1.556 del Código Civil (en adelante CC) en cuanto a las obligaciones de las partes establecen por una parte la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la cosa, obligación que ahora resulta de imposible cumplimiento por la crisis del COVID-19. Desde el momento en que la imposibilidad es temporal y el pago de la renta depende del goce pacífico de la cosa, podría legitimarse la suspensión de la renta durante el tiempo que duren las medidas del estado de alarma.
Por su parte el artículo 1.105 del CC regula la fuerza de mayor y establece que: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.
No cabe ninguna duda que la pandemia del COVID-19 encajaría como un supuesto en el que la jurisprudencia viene entendiendo como “acto de fuerza mayor” por su carácter imprevisible e inevitable. Sin embargo, la aplicación de la fuerza mayor como casusa que permita la exoneración de la obligación del pago de la renta debe hacerse con mucha cautela a la vista del tratamiento totalmente excepcional que hace de este la jurisprudencia. Aunque es cierto que no existen precedentes en la jurisprudencia de una crisis como la actual, por lo que no es predecible la doctrina a adoptar por nuestros Tribunales en esta materia.
Aunque no es descartable que la fuerza mayor pueda exonerar del pago de la renta a los arrendatarios, no existe una plena certeza, por lo que suspender unilateralmente el pago podría suponer un incumplimiento contractual, con las consecuencias que ello podría comportar para el arrendatario.
En cuanto a la cláusula rebus sic stantibus, esta tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por esa alteración sobrevenida de tal envergadura que no sea posible de otra forma el equilibrio de las prestaciones entre las partes.
Para que se pudiera aplicar es necesario que concurran: a) una alteración extraordinaria, imprevisible e inimputable de las circunstancias en el momento de cumplir con las obligaciones en relación a las existentes en el momento de la perfección del contrato; b) una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes. Desequilibrio de prestaciones; y c) que se carezca de otro medio para la resolución del problema. Por tanto, es de aplicación subsidiaria.
Esto aplicado a un arrendamiento de un local de negocio destinado a una actividad que no puede realizar por a la crisis del coronavirus, pero que tiene como obligación frente al arrendador el pago de la renta convenida, nos hacía plantearnos si era aplicable la cláusula “rebus sic stantibus” para el restablecimiento del equilibrio entre las partes que se podría materializar en una rebaja de la renta o incluso en la suspensión temporal del pago de la misma.
Pero el problema de todo esto, es que la doctrina de la “rebus sic stantibus” no es de aplicación unilateral y exige una negociación entre las pates en la que es sumamente importante que se indique:
a) Que el motivo de su aplicación y por tanto de la rebaja o suspensión temporal del pago de la renta se debe al riesgo de expansión de la pandemia que impide prestar la actividad; y b) que la referida modificación dejará de aplicarse en el momento en que el Gobierno Español levante el estado de alarma y el resto de restricciones que impidan la apertura de la actividad.
El problema surge cuando no existe acuerdo entre las partes y estas se ven obligadas a recabar la tutela de los tribunales. Quizás es por ello que en el BOE publicado hoy, 22/04/2020, se trata este tema, y dentro de las medidas destinadas a reducir los costes de pymes y autónomos, se establece la posibilidad de una moratoria, pero dos son los supuestos:
1.- Si el arrendador, propietario, es catalogado como gran tenedor, es decir que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, se ha establecido que en el plazo de un mes la moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia, en este caso de no acuerdo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Por poner un ejemplo, un alquiler de 6.000 euros mensuales, se puede dejar de pagar un máximo de 4 meses, lo que equivaldría a 24.000 euros.
Si la duración del contrato lo permite se podría fraccionar el pago en 24 meses, a razón de un pago de 1.000 euros al mes. Pero si el contrato no lo permite por que este finalizase en el plazo de 1 año, se podría fraccionar a razón de 2.000 euros al mes.
2.-. Si el arrendador, propietario, no es catalogado como gran tenedor, la parte arrendataria podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Por lo que hace a las fianzas, estas se podrán disponer libremente, y utilizarse para servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Si se hace disposición de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Para acceder a estas medidas, los autónomos y pymes arrendatarios deben cumplir determinados requisitos, cuyo cumplimiento deberá acreditar el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación, y debe tenerse en cuenta que tendrá consecuencias la indebida aplicación del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siendo los responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.
Contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En lo que respecta a los alquileres de vivienda habitual se adoptaron ya el pasado 1/04/2020 las siguientes medidas:
A.- Medidas relacionadas con el aplazamiento temporal del pago de la renta. Se refiere a los arrendatarios de contrato de vivienda que se encuentre en condiciones de vulnerabilidad económica.
También hay que diferenciar;
a.- si el arrendador es una empresa o entidad pública o un gran tenedor, entendiéndose por tal la persona fisica o juridica con mas de 10 inmuebles (excluyendo garajes y trasteros o superficies de mas de 1.500 m2), deberá el arrendatario en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del rdl, solicitar el aplazamiento temporal en el pago de la renta, siempre que no haya existido acuerdo entre las partes. de no haberse llegado a un acuerdo el arrendador deberá comunicar, en el plazo de 7 dias, al arrendatario, que opta entre las siguientes alternativas:
1. reducción 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo del estado de alarma decretado por el gobierno, con un máximo de cuatro meses.
2. una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el estado de alarma y las mensualidades siguientes, sin que pueda superarse, en ningún caso, los 4 meses, fraccionando las cuotas sin intereses o penalización, durante al menos tres años y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o sus prorrogas. el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias reguladas en el real decreto ley.
b.- si la persona arrendadora no es una entidad pública o un gran tenedor, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar en el plazo de un mes el aplazamiento temporal. si el arrendador rechaza el acuerdo en el plazo de siete días, podrá el arrendatario solicitar las ayudas transitorias de financiación, si conforme se establece la normativa aprobada se cumplen los requisitos para solicitar las ayudas económicas.
B.- Medidas de carácter procesal.
Levantados los plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en los procedimientos de desahucios de viviendas, cuando el arrendatario acredite ante el juzgado, encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del covid 19 que imposibilite encontrar una alternativa habitacional para si y para las personas con las que convivan, podra comunicar esta circunstancia al juzgado, debiendo acreditar la situación de vulnerabilidad, conforme los requisitos establecidos.
Recibida esa comunicación, el letrado de la Administración de Justicia deberá ponerlo en conocimiento de los servicios sociales pertinentes y se suspenderá el lanzamiento. Si el lanzamiento no se hubiera señalado por no haber transcurrido el plazo de 10 días para oposición o por no haberse celebrado la Vista del juicio, se suspenderá la tramitación del proceso, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto ley (hasta septiembre próximo, inclusive).
Por tanto, no se han suspendido, una vez finalice la paralización de los plazos procesales derivados del estado de alarma, la interposición de los juicios de desahucio por falta de pago de vivienda.
C.- Medidas relacionadas con la prórroga extraordinaria del contrato en vigor. desde el 31 de marzo de 2.020 hasta transcurridos dos meses desde la finalización del estado de alarma, en los contrato de vivienda que finalice el periodo de prorroga obligatoria del artículo 9 de la LAU o el de la tácita del artículo 10.1,
Previa solicitud del arrendatario, podrá aplicarse una prorroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo de seis meses.
Esta solicitud de prórroga deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se llegue a un acuerdo fijando otros términos o condiciones.
Para acabar, remarcar que en la situación actual, y a los efectos posteriores, dónde se plantea la posibilidad de que se renegocien las condiciones de determinados contratos de arrendamiento, buscando soluciones de interés para ambas partes, bien sea reduciendo o bonificando temporalmente las rentas o estableciendo una carencia en el pago durante los meses que dure el actual escenario ES SUMAMENTE ACONSEJABLE QUE LOS ACUERDOS A LOS QUE LLEGUEN PROPIEDAD Y ARRENDATARIO SE DOCUMENTEN DE FORMA ESCRITA, YA QUE A EFECTOS FISCALES EXISTE DIFERENCIA ENTRE UN IMPAGO DE LA RENTA Y UN ACUERDO DE EXONERACIÓN O MORATORIA DE LA RENTA POR LAS PARTES.
De renegociarlo por escrito o no, ello conlleva efectos colaterales a nivel fiscal, que hay que tener en cuenta a nivel de los diferentes impuestos (IVA, RENTA, IMPUESTO SOCIEDADES).