Con la entrada en vigor el pasado 1 de Agosto de la Ley 6/2017, de 31 de Julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de Julio, del turismo de les Illes Balears, se introduce por primera vez la posibilidad de comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal (pisos) de la comunidad autónoma de les Illes Balears; se pone un techo de plazas turísticas y se pretende delimitar aquellas zonas aptas para llevar a cabo la comercialización turística de viviendas de uso residencial. Dicha zonificación la llevarán acabo los Consells Insulars de cada isla y el Ayuntamiento de Palma y se les concede un plazo de doce meses para ello entrando en vigor la moratoria por ese plazo en la concesión de nuevas licencias para la comercialización de estancias turísticas tanto en viviendas residenciales en edificios plurifamiliares (novedad) como en unifamiliares aisladas, entre medianeras o aparejadas. Ciertamente, hasta que no se disponga de la correspondiente zonificación, no se podrán presentar nuevas Declaraciones Responsables de Inicio de Actividad Turística (en adelante DRIATS) y, por lo tanto, no se darán nuevas licencias para la comercialización de estancias turísticas en viviendas tanto residenciales en edificios plurifamiliares como en unifamiliares aisladas, entre medianeras o aparejadas.

Es de destacar también el importante papel que juegan las comunidades de Propietarios, pues estas tendrán la última palabra sobre la posibilidad de comercialización turística de sus viviendas. Bien porque se acepte o prohíba en sus Estatutos o bien por el acuerdo de la Junta en un sentido u otro. Por tanto, para la comercialización de nuestra vivienda residencial en edificio plurifamiliar deberemos estar a la espera de que nuestro Consell Insular respectivo o, en su caso, el Ayuntamiento de Palma, determinen que nuestra zona o núcleo urbano es apta para ello y finalmente que la comunidad de vecinos del edificio lo autorice.

Otra cuestión importante a destacar con la modificación es que considera responsables de las infracciones en la comercialización de estancias turísticas en viviendas a los propietarios del inmueble junto con las personas o entidades comercializadoras, salvo prueba en contrario (apartado 4 del Art. 103 de la Ley 8/2012).

En cuanto al régimen de infracciones, en el sistema de infracciones leves previsto en el Art. 104 de la meritada ley, se introduce como novedad la letra t) que tipifica la falta de comunicación a la administración turística competente del cambio de titularidad en la propiedad o en la explotación del establecimiento.
En cuanto a las infracciones graves previstas en el art. 105, se introduce como novedad principal la letra g) que tipifica como tal, la publicidad, la contratación o la comercialización de establecimientos, actividades o empresas que no hayan presentado la correspondiente (DRIAT).
En cuanto a las infracciones muy graves se introduce un nuevo apartado i) en el art. 106 que tipifica como muy grave la comercialización turística de viviendas que no hayan presentado la DRIAT o sin hacer constar el número de inscripción turística, por parte de las personas físicas o jurídicas que sean titulares o explotadoras de los canales de comercialización turística definidos en el artículo 3 de esta ley (por ejemplo inmobiliarias).

En cuanto al régimen sancionador, se regula en el art. 109 de la Ley 8/2012 y es de destacar por la severidad de las sanciones:

– Las sanciones leves serán castigadas con apercibimiento o multa de hasta 4.000 €.
– Las graves con multa de 4.001 € a 40.000 €.

  • Dentro de estas y, de forma especial, la comercialización de viviendas de uso residencial sin haber presentado la correspondiente DRIAT, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado g) del art. 105 de la misma Ley, se sancionará con multa de entre 20.001 € y 40.000 € y accesoriamente, se puede imponer la suspensión temporal de la actividad.

– Y las muy graves con multa de 40.001 € a 400.000 €. Así mismo, se puede imponer la suspensión temporal de la actividad.
Finalmente en el apartado 5 del mismo art. 109 se establece la posibilidad de una reducción de las multas de hasta un 80%, si durante la tramitación del expediente se cede la vivienda para alquiler social a un organismo oficial durante un mínimo de 3 años.

Otra novedad introducida es la modalidad llamada “alquiler de vivienda principal”, cuando la comercialización se lleve a cabo por parte del mismo propietario en su vivienda principal durante un plazo máximo de 60 días en un periodo de un año. Para llevar a cabo esta modalidad se tendrán que cumplir los mismos requisitos y obligaciones establecidos en el art. 50 o desarrollados reglamentariamente (ver anexo).

Protección de los derechos de los vecinos y de los derechos laborales.
“Para proteger los derechos de los vecinos” en edificios de viviendas plurifamiliares, la nueva regulación exige que las personas alojadas en viviendas objeto de comercialización turística tengan que firmar la recepción de la información escrita sobre las normas básicas de convivencia, así como la comunicación del número de inscripción turística de la vivienda. Además, la persona o entidad comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telefónica las 24 horas del día al turista o usuario y a la comunidad de propietarios con objeto de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.
Dentro de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, es necesario para llevar a cabo la comercialización turística, un acuerdo de la junta de propietarios por mayoría de las personas propietarias, que a la vez constituyan la mayoría de cuotas de propiedad.

Además, la persona comercializadora de estancias turísticas tiene que enviar a la Dirección General de Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojen, en conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.
Igualmente, “para proteger el medio ambiente y los recursos limitados de las Islas”, las viviendas que quieren ofrecer alquiler turístico tienen que cumplir unas exigencias mínimas: en edificios plurifamiliares no sólo tienen que tener un contador individual o medidor de agua, sino también de suministros energéticos, como gas o electricidad. Con esta medida, también se protege la comunidad de vecinos de tener que asumir gastos adicionales eventuales causados por el alquiler turístico. Así mismo, tienen que cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas.
Si los turistas o usuarios alterasen gravemente las normas de convivencia o de régimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir el abandono de este cliente en un plazo máximo de 24 horas.
En cuanto a los derechos laborales, la nueva ley prevé que con la definición de los servicios turísticos que tiene que prestar la persona comercializadora, también queda definido el personal que podría contratarse para llevar a cabo estos servicios, para exigir, por ejemplo, el cumplimiento de las normas de seguridad social, de prevención de riesgos u otros que exija el convenio colectivo que sea aplicable en cada caso.

CONSULTE EL TEXTO ÍNTEGRO DE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY GENERAL TURÍSTICA EN:

http://www.caib.es/eboibfront/ca/2017/10691

 

ANEXO: Artículo 50

Requisitos para la comercialización:

1. Se pueden comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendas de uso residencial siempre que lleve a cabo esta comercialización la persona propietaria o se haga por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística, en los términos de esta ley y en los del desarrollo reglamentario.

2. Solo se puede llevar a cabo la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas si se hace en viviendas residenciales que tengan la cédula de habitabilidad en vigor o el título de habitabilidad análogo expedido a este efecto por la administración insular competente. Están excluidas de esta exigencia las viviendas respecto de las cuales la normativa misma excepcionó de esta necesidad.

3. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercialización turística, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que estén ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prevé el artículo 75, ambos de esta ley.

En todos los casos, la presentación de la DRIAT que se refiera a estancias turísticas llevadas a cabo en viviendas residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal, o a las de las tipologías que se determinen reglamentariamente, habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, es de cinco años desde la presentación a la administración turística. Pasado el plazo establecido, se puede continuar con la comercialización turística solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente o reglamentariamente, incluido que la zona siga siendo apta, por periodos prorrogables del mismo plazo, con los condicionantes que se establecen en el párrafo siguiente.

Durante el mes anterior a la finalización de cada periodo, si la vivienda sigue cumpliendo todos los requerimientos determinados legal o reglamentariamente, la persona propietaria de la vivienda, o la persona comercializadora, con el permiso expreso de esta, puede presentar a la administración turística una comunicación relativa al hecho de que se prorroga el plazo de comercialización por el mismo período, que sigue cumpliendo los requerimientos normativos y que tiene el certificado del órgano gestor de plazas o de la administración turística que acredita que puede disponer de manera temporal de las plazas por otro período. En caso de que se cumpla el plazo y no se haya producido esta comunicación o que la vivienda ya no cumpla los requerimientos normativos establecidos en aquel momento, incluidos los urbanísticos, tiene que cesar la actividad de comercialización de estancias turísticas, la vivienda tiene que pasar a situación de baja definitiva y las plazas tienen que retornar de manera automática a los organismos gestores de plazas o a la administración turística.

4. No se pueden comercializar estancias turísticas en ninguna vivienda con respecto a la cual se imponga sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, mientras no se restituya esta legalidad.

5. Las viviendas residenciales objeto de comercialización turística tienen que acreditar la sostenibilidad mediante la obtención, previa a la comercialización, del certificado energético que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamento, las calificaciones mínimas serán las siguientes:
– Calificación F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.
– Calificación D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.

Este requisito no se tiene que exigir en las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite, caso en que se tiene que obtener la máxima que al respecto posibilite la normativa.

6. Las viviendas objeto de comercialización turística que presenten declaración responsable deben contar con los sistemas de control del consumo de agua que se determinen reglamentariamente. En defecto del reglamento, tienen que estar dotadas de medidores o contadores individuales de agua dados de alta con la empresa suministradora, cuando reciban este servicio a partir de una red pública de abastecimiento. Asimismo tienen que estar dotadas de contadores individuales con respecto a otros suministros energéticos vinculados a la vivienda, como electricidad o gas.

Asimismo, tienen que cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas, de conformidad con lo que disponga la normativa específica y respetando la normativa relativa a patrimonio.

7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar turísticamente viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitiría una utilización diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.
Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior, o estos no existen, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solo a estos efectos, un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la mayoría misma puede modificar. En este supuesto, resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.

Este acuerdo no es necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Para la modificación de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, esta tiene que cesar y se tiene que comunicar a la administración.

8. No se puede comercializar turísticamente ningún tipo de vivienda residencial sometida o que haya sido sometida al régimen de protección oficial o a precio tasado.

9. Se tienen que ofrecer los servicios turísticos contenidos en el artículo 51, así como cumplir el resto de requisitos determinados por esta ley y la normativa de desarrollo.

10. La persona comercializadora tiene que cumplir todos los requerimientos normativos que exija la actividad, entre otros: los requerimientos que puedan ser exigibles para ejercer la actividad empresarial; los de la legislación laboral, si tiene personal contratado; y los requerimientos de carácter tributario contenidos en la normativa específica.

11. La persona comercializadora de estancias turísticas tiene que remitir a la Dirección General de Policía la información relativa a
la estancia de las personas que se alojen en ellas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.

12. Las personas usuarias alojadas tienen que cumplir los usos de convivencia y de orden público, así como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda está ubicada. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracción grave de las normas de régimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de esta por el cliente se haga en un plazo máximo de veinticuatro horas.

13. Las estancias que se comercialicen turísticamente tienen que consistir en la cesión temporal del derecho de disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duración, entendidos como estancias por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.

14. Se presume que hay comercialización de estancias turísticas si se comercializan en condiciones de uso inmediato, por periodos de corta duración y no se puede acreditar que la finalidad de la comercialización es diferente a la turística.

15. Las estancias turísticas reguladas en este capítulo son incompatibles con la formalización de contratos por habitaciones o con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes, sin perjuicio de la regulación de estancias turísticas en habitaciones que se pueda establecer.

16. Las empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas residenciales tienen que suscribir una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas y, asimismo, en el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que cubra los daños que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

17. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presente la declaración responsable con el fin de iniciar la actividad de comercialización de estancias turísticas deben tener la antigüedad mínima que se determine reglamentariamente, acreditable mediante la declaración de obra nueva o la licencia de primera ocupación, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto. Durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber sido residencial privado. En defecto de reglamentación, la antigüedad mínima será de cinco años.

18. No se permite el inicio de nuevas actividades de comercialización turística en viviendas residenciales situadas en suelo rústico protegido. No obstante, los PIAT o los PTI de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.

19. Las viviendas en las cuales esté permitida la comercialización de estancias turísticas y estén ubicadas en las áreas de prevención de riesgos de incendios, también tienen que tomar las medidas previstas en el punto 1.a) de las normas específicas del anexo 1 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de directrices de ordenación territorial y medidas tributarias.

20. Cuando la comercialización se lleve a cabo por parte de personas físicas exclusivamente en una vivienda de su propiedad, que sea su vivienda principal, independientemente de su tipología unifamiliar o plurifamiliar, por un plazo máximo de 60 días en un período de un año, la comercialización de estancias turísticas podrá llevarse a cabo con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Para llevar a cabo esta modalidad deberán cumplirse los mismos requisitos y obligaciones establecidos en este artículo o desarrollados reglamentariamente, con las particularidades anteriores y las que se citan a continuación:
En la presentación de la declaración responsable la persona comercializadora deberá acreditar que se trata de su vivienda principal de la forma que se determine reglamentariamente. También deberá indicar, en la forma que se determine reglamentariamente, la distribución de los plazos de comercialización durante el año, que no podrá superar los 60 días.
Asimismo, solo podrá presentarse la declaración si la vivienda está ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 75 de esta ley.
La declaración habilitará para el ejercicio de la actividad por un plazo de cinco años, o el que se determine reglamentariamente, con el mismo régimen y requisitos de autorización y renovación establecidos para las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal en el apartado tercero. Para la prórroga será necesario, además, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.
Excepcionalmente, en esta modalidad se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad y el número total de personas no supere el número de plazas de la cédula de habitabilidad o título de habitabilidad análogo de la vivienda.

21. Reglamentariamente, o mediante los PIAT y, en su caso, los PTI, deben desarrollarse los requisitos, las condiciones, los límites y el contenido de la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial.
En este sentido, por razones de saturación, corrección de la estacionalidad, motivos de orden medioambiental y de limitación de recursos naturales, los señalados instrumentos de ordenación territorial o las disposiciones normativas de aplicación de esta ley pueden establecer cláusulas temporales que limiten o excluyan la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en determinadas zonas. Estas limitaciones temporales o estacionales tienen que ser proporcionadas y estar debidamente justificadas.”

 

Principales novedades introducidas por la Ley 6/2017, de 31 de Julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de Julio, del turismo en de les Illes Balears
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