La pandèmia COVID-19 ha impactat de ple en les relacions contractuals de tracte successiu i de caràcter sinal·lagmàtic, com és el cas, dels contractes d’arrendament d’habitatge o de local de negoci (com per exemple restaurants, cafeteries, bars, botigues de roba, etc.) produint la ruptura de la base del negoci o alterant-la significativament.
La Ley 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant LAU) no preveu expressament la suspensió dels contractes per causes de força major sobrevingudes per causes de caràcter extern a la relació existent entre les parts contractants com en el cas de la crisi del COVID-19. Únicament en els contractes d’arrendament d’habitatge es contempla en el seu article 26 la possibilitat de l’arrendatari de suspendre el contracte i, per tant, l’obligació de pagament de la renda, quan per motiu de l’execució d’obres de conservació o obres acordades per l’autoritat competent l’habitatge sigui inhabitable.
Des que el Govern va declarar l’Estat d’Alarma a Espanya, es plantejaven múltiples qüestions sobre la possibilitat de suspendre, revocar o modificar aquests contractes.
Contractes per a ús diferent del d’habitatge (habitatges de temporada i locals de negocis).
En aquest tipus de contractes, la primera font normativa és la lex contractus és a dir, les clàusules i condicions pactades per les parts en el contracte d’arrendament. Només si les parts no haguessin pactat en el contracte res referent al repartiment de responsabilitats en cas de força major o situacions extraordinàries com la present, haurem d’acudir al que es disposa en la llei (Codi civil) o jurisprudència que analitzarem molt breument a continuació:
Els articles 1.554.3, 1.555.1 i 1.556 del Codi Civil (d’ara endavant CC) quant a les obligacions de les parts estableixen d’una banda l’obligació de l’arrendador de mantenir a l’arrendatari en la possessió útil i pacífica de la cosa, obligació que ara resulta d’impossible compliment per la crisi del COVID-19. Des del moment en què la impossibilitat és temporal i el pagament de la renda depèn del gaudi pacífic de la cosa, podria legitimar-se la suspensió de la renda durant el temps que durin les mesures de l’estat d’alarma.
Per la seva part l’article 1.105 del CC regula la força de major i estableix que: “Fora dels casos expressament esmentats en la llei, i dels en què així ho declari l’obligació, ningú respondrà d’aquells successos que no haguessin pogut preveure’s, o que, previstos, fossin inevitables”.
No hi ha cap dubte que la pandèmia del COVID-19 encaixaria com un supòsit en el qual la jurisprudència ve entenent com a “acte de força major” pel seu caràcter imprevisible i inevitable. No obstant això, l’aplicació de la força major com casusa que permeti l’exoneració de l’obligació del pagament de la renda ha de fer-se amb molta cautela a la vista del tractament totalment excepcional que fa d’aquest la jurisprudència. Encara que és cert que no existeixen precedents en la jurisprudència d’una crisi com l’actual, per la qual cosa no és predictible la doctrina a adoptar pels nostres Tribunals en aquesta matèria.
Encara que no és descartable que la força major pugui exonerar del pagament de la renda als arrendataris, no existeix una plena certesa, per la qual cosa suspendre unilateralment el pagament podria suposar un incompliment contractual, amb les conseqüències que això podria comportar per a l’arrendatari.
Quant a la clàusula rebus sic stantibus, aquesta té per finalitat la modificació del contracte encaminada a compensar el desequilibri de les prestacions causat per aquesta alteració sobrevinguda de tal envergadura que no sigui possible d’una altra forma l’equilibri de les prestacions entre les parts.
Perquè es pogués aplicar és necessari que concorrin: a) una alteració extraordinària, imprevisible i inimputable de les circumstàncies en el moment de complir amb les obligacions en relació a les existents en el moment de la perfecció del contracte; b) una desproporció exorbitant entre les prestacions de les parts. Desequilibri de prestacions; i c) que es manqui d’un altre mitjà per a la resolució del problema. Per tant, és d’aplicació subsidiària.
Això aplicat a un arrendament d’un local de negoci destinat a una activitat que no pot realitzar per a la crisi del coronavirus, però que té com a obligació enfront de l’arrendador el pagament de la renda convinguda, ens feia plantejar-nos si era aplicable la clàusula “rebus sic stantibus” per al restabliment de l’equilibri entre les parts que es podria materialitzar en una rebaixa de la renda o fins i tot en la suspensió temporal del pagament d’aquesta.
Però el problema de tot això, és que la doctrina de la “rebus sic stantibus” no és d’aplicació unilateral i exigeix una negociació entre les pates en la qual és summament important que s’indiqui:
a) Que el motiu de la seva aplicació i per tant de la rebaixa o suspensió temporal del pagament de la renda es deu al risc d’expansió de la pandèmia que impedeix prestar l’activitat; i b) que la referida modificació deixarà d’aplicar-se en el moment en què el Govern Espanyol llevant l’estat d’alarma i la resta de restriccions que impedeixin l’obertura de l’activitat.
El problema sorgeix quan no existeix acord entre les parts i aquestes es veuen obligades a recaptar la tutela dels tribunals. Potser és per això que en el BOE publicat avui, 22/04/2020, es tracta aquest tema, i dins de les mesures destinades a reduir els costos de pimes i autònoms, s’estableix la possibilitat d’una moratòria, però dues són els supòsits:
1.- Si l’arrendador, propietari, és catalogat com a gran forquilla, és a dir que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m², s’ha establert que en el termini d’un mes la moratòria haurà de ser acceptada per l’arrendador sempre que no s’hagués aconseguit ja un acord entre totes dues parts de moratòria o reducció de la renda
La moratòria en el pagament de la renda arrendatícia, en aquest cas de no acord s’aplicarà de manera automàtica i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre mesos
Aquesta renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys, que es comptaran a partir del moment en el qual se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.
Per posar un exemple, un lloguer de 6.000 euros mensuals, es pot deixar de pagar un màxim de 4 mesos, la qual cosa equivaldria a 24.000 euros.
Si la durada del contracte ho permet es podria fraccionar el pagament en 24 mesos, a raó d’un pagament de 1.000 euros al mes. Però si el contracte no ho permet perquè aquest finalitzés en el termini d’1 any, es podria fraccionar a raó de 2.000 euros al mes.
2.-. Si l’arrendador, propietari, no és catalogat com a gran forquilla, la part arrendatària podrà sol·licitar de la persona arrendadora, en el termini d’un mes, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.
Pel que fa a les fiances, aquestes es podran disposar lliurement, i utilitzar-se per a servir per al pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda arrendatícia. Si es fa disposició de la fiança, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.
Per a accedir a aquestes mesures, els autònoms i pimes arrendataris han de complir determinats requisits, el compliment dels quals haurà d’acreditar l’arrendatari davant l’arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació, i ha de tenir-se en compte que tindrà conseqüències la indeguda aplicació de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sent els responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals.
Contractes d’arrendament d’habitatge habitual.
Pel que fa als lloguers d’habitatge habitual es van adoptar ja el passat 1/04/2020 les següents mesures:
A.- Mesures relacionades amb l’ajornament temporal del pagament de la renda. Es refereix als arrendataris de contracte d’habitatge que es trobi en condicions de vulnerabilitat econòmica.
També cal diferenciar;
a.- si l’arrendador és una empresa o entitat pública o una gran forquilla, entenent-se per tal la persona fisica o juridica amb mes de 10 immobles (excloent garatges i trasters o superfícies de mes de 1.500 m²), deurà l’arrendatari en el termini d’un mes, des de l’entrada en vigor del rdl, sol·licitar l’ajornament temporal en el pagament de la renda, sempre que no hagi existit acord entre les parts. de no haver-se arribat a un acord l’arrendador haurà de comunicar, en el termini de 7 dies, a l’arrendatari, que opta entre les següents alternatives:
1. reducció 50% de la renda arrendatícia durant el temps de l’estat d’alarma decretat pel govern, amb un màxim de quatre mesos.
2. una moratòria en el pagament de la renda arrendatícia durant l’estat d’alarma i les mensualitats següents, sense que pugui superar-se, en cap cas, els 4 mesos, fraccionant les quotes sense interessos o penalització, durant almenys tres anys i sempre dins del termini de vigència del contracte o els seus prorrogues. l’arrendatari podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries regulades en el reial decret llei.
b.- si la persona arrendadora no és una entitat pública o una gran forquilla, l’arrendatari que es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, podrà sol·licitar en el termini d’un mes l’ajornament temporal. si l’arrendador rebutja l’acord en el termini de set dies, podrà l’arrendatari sol·licitar les ajudes transitòries de finançament, si conforme s’estableix la normativa aprovada es compleixen els requisits per a sol·licitar les ajudes econòmiques.
B.- Mesures de caràcter processal.
Aixecats els terminis processals per la finalització de l’estat d’alarma, en els procediments de desnonaments d’habitatges, quan l’arrendatari acrediti davant el jutjat, trobar-se en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda a conseqüència del covid 19 que impossibiliti trobar una alternativa habitacional per a si i per a les persones amb les quals convisquin, podra comunicar aquesta circumstància al jutjat, havent d’acreditar la situació de vulnerabilitat, conforme els requisits establerts.
Rebuda aquesta comunicació, el lletrat de l’Administració de Justícia haurà de posar-lo en coneixement dels serveis socials pertinents i se suspendrà el llançament. Si el llançament no s’hagués assenyalat per no haver transcorregut el termini de 10 dies per a oposició o per no haver-se celebrat la Vista del judici, se suspendrà la tramitació del procés, fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes per un termini de sis mesos des de l’entrada en vigor d’aquest reial decret llei (fins a setembre pròxim, inclusivament).
Per tant, no s’han suspès, una vegada finalitzi la paralització dels terminis processals derivats de l’estat d’alarma, la interposició dels judicis de desnonament per falta de pagament d’habitatge.
C.- Mesures relacionades amb la pròrroga extraordinària del contracte en vigor. des del 31 de març de 2.020 fins transcorreguts dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma, en els contracto d’habitatge que finalitzi el període de prorroga obligatòria de l’article 9 de la LAU o el de la tàcita de l’article 10.1,
Prèvia sol·licitud de l’arrendatari, podrà aplicar-se una prorroga extraordinària del termini del contracte d’arrendament per un període de sis mesos.
Aquesta sol·licitud de pròrroga haurà de ser acceptada per l’arrendador, tret que s’arribi a un acord fixant altres termes o condicions.
Per a acabar, remarcar que en la situació actual, i als efectes posteriors, on es planteja la possibilitat que es renegociïn les condicions de determinats contractes d’arrendament, buscant solucions d’interès per a totes dues parts, bé sigui reduint o bonificant temporalment les rendes o establint una manca en el pagament durant els mesos que duri l’actual escenari ÉS SUMMAMENT ACONSELLABLE QUE ELS ACORDS Als QUALS ARRIBIN PROPIETAT I ARRENDATARI ES DOCUMENTIN DE MANERA ESCRITA, JA QUE A EFECTES FISCALS EXISTEIX DIFERÈNCIA ENTRE UN IMPAGAMENT DE LA RENDA I UN ACORD D’EXONERACIÓ O MORATÒRIA DE LA RENDA PER LES PARTS.
De renegociar-ho per escrit o no, això comporta efectes col·laterals a nivell fiscal, que cal tenir en compte a nivell dels diferents impostos (IVA, RENDA, IMPOSAT SOCIETATS).